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又迎利好 租賃市場進入“快車道”
2018-07-25 1418

       在“租售并舉”的框架下,越來越多的城市推出關于租賃的利好政策。

7月17日,杭州出臺了《關于進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》,強調企業自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年,單次收取租金的期限不得超過1年。開發企業不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權,明確租賃價格一經確定,原則上1年內不得上調。

對于納入首批住房租賃試點的杭州來說,這份通知被視為促進行業規范發展的利好消息。

同期,天津、南京也分別有租賃方面的利好政策出臺,分別涉及企業自持租賃住房的管理,以及租賃土地的供應等。

自2015年初首次提出“租購并舉”以來,有關租賃市場的利好政策和規范性措施便密集出臺。各地也紛紛發布政策,將這些利好落地。同時,很多熱點城市通過各種渠道籌集租賃房源。分析人士指出,未來還將有更多的城市發布相關的利好措施,租賃市場的發展將進入“快車道”。

熱點城市動作頻出

杭州出臺的上述通知,是對企業自持商品房的全面管理。通知還強調,企業申領預售證時,一次性申領預售證的項目和分批申領預售證且累計申領預售房屋面積超出總可預售房屋面積50%的項目,要求自持商品房屋建設進度均須達到50%,單獨成棟的按層計算,其他按套計算。

同時,自持商品房屋的企業,應于項目首次申請預售許可或銷售備案前,憑相關資料向杭州市住保房管部門申請辦理住房租賃企業備案及完成租賃平臺開戶。

據悉,早在2017年8月22日,杭州市就曾出臺《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》。此次發布新一輪通知,是為了進一步加強對自持商品房項目設計文件審查、預售許可(銷售備案)辦理、工程竣工驗收、對外公開租賃等環節的監管,規范有關工作程序和要求。

天津也在7月18日發布類似的通知,并強調,企業自持租賃住房應當以租賃方式自持經營,不得銷售,不得分割轉讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致,對外出租單次租期不得超過10年。

7月17日,南京掛出數宗商品房地塊,但出讓條件中發生重大變化。一方面,實施多年的“土地競價達到最高限價的90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售”條款被取消;另一方面,將“競建保障面積”調整為“競建自持商品住房面積”。

這也意味著,未來在南京的土地競買中,將有越來越多的自持型土地出現。

這只是過去一年多來熱點城市出臺相關政策的延續。自2017年以來,諸多熱點城市出臺租賃相關的政策,內容涉及土地和住房供應、發展租賃企業、建設租賃交易服務平臺、保障租賃雙方權益等等。

中原地產指出,出臺相關政策的城市,主要是人口凈流入、供需矛盾相對突出的熱點城市。其中,兩批試點城市出臺政策的密度最為頻繁,分別是2017年7月確定的12個首批住房租賃試點城市,以及2017年8月確定的13個利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。

近期出臺政策的杭州、南京、天津,均在上述兩批試點中。

房源供應加速推進

監管層的政策措施也在陸續發布。今年4月25日,證監會、住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,支持住房租賃企業發行資產證券化產品,并試點發行REITs。

5月28日,中國銀行保險監督委員會正式發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》,允許保險資金進入長租公寓領域。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道指出,在目前出臺的所有有關租賃的政策中,最直接有效的政策依然是土地供應和房源籌集,這對于穩定租賃市場的作用重大。

我愛我家研究院的一份報告指出,2017年下半年至2018年上半年,上海、南京、杭州、深圳等多個城市都推出了純租賃用地,其中上海、南京、杭州三城的租賃用地供地數量排名前三,上海以32塊純租賃用地,總建面204.2萬平方米的供應高居全國榜首。

北京和深圳分別采取不同的籌集房源方式。北京在2018年的建設用地供應計劃中明確提出年內供應集體土地租賃住房用地200公頃。深圳則通過城市更新的渠道籌集租賃房源。

張大偉表示,截至目前,全國有超過10個城市成交了租賃類土地,累計將供應超過10萬套租賃房。

在需求端,銀河證券認為,大學畢業生數量可觀、流動人口購房意愿偏低、晚婚趨勢等因素,以及高房價、戶籍門檻等,都決定了未來租房人口將有效增加,并主要集中在熱點城市。這也將成為租賃市場的重要利好。

該機構表示,目前中國有租賃人口1.6億,租賃房屋僅4600萬套。這意味著,未來會有更多人通過租房滿足居住需求,并有越來越多的房屋通過存量盤活和增量開發的形式進入房地產市場。

我愛我家指出,憑借政策的支持,以及各路資本的注入,未來全國租賃市場將繼續壯大,長租公寓市場將迎來更多參與者,租購并舉將加速推進。

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